项目计划书范本。

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项目计划书范本 【篇1】

系统概况：

本工程配管采用PVC管墙内及楼板内暗敷，电源管采用镀锌钢管。

1、施工顺序

按常规施工方法自下而上配合土建施工。砼板、墙、梁、柱内管线随主体施工进度施工，砌体内管线同砌体施工进度施工，部分不能预埋管线，在砌体达到一定强度后剔凿埋设。

2、施工流程

1、暗管敷设工艺流程：施工准备→预制加工→管线、线盒标记→管线、线盒定位→管路连接→管线、线盒加固。

2、明管敷设工艺流程：施工准备→预制加工→管线标记→管路连接。

3、施工方法

1、管线煨弯：PVC管用煨管器，钢管使用冲压弯头焊接。

2、管线切断：小管径采用手锯，较大管径使用管材切割机。

3、管线连接：（PVC管）：采用专用FST系列接头、FSJ/Q系列锁母和专用粘接胶水。

4、暗管、盒固定：板内固定，木模采用钉子、细铁丝将盒绑扎固定。钢模采用高标号水泥砂浆固定。墙、柱上线盒固定采用绑扎固定。管线采用铁丝与钢筋绑扎固定，固定间距1米一道，线盒旁150mm以内作加强绑扎一道。明配管管卡固定间距为：管卡与中间、转弯中间、器具或线盒边缘的距离为150～500mm，中间管卡间距按《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002表14.2.6设置。进入灯头盒、开关盒的线管数量超过4根选用大型盒。

5、暗配电气管线敷设：配管时要注意管线弯曲半径不小于管外径的10倍。管线长度在无弯时≥30m、有一个弯时≥20m、有两个弯时≥15m、有三个弯时≥8m要加接线盒。单段管线布置不能出现四个弯。埋入砼墙或地面的管子敷时要紧贴钢筋内侧与钢筋绑扎固定，尽量减少重叠高度，要注意管线至少要有15mm保护层。

6、明配电气管线敷设：明配管时要注意弯曲半径要大于管外径的6倍。管路布置要通畅、顺直。

7、地线连接：电源管配管后管与箱连接处，做跨接地线。焊接钢管地线连接采用≥φ6圆钢跨接，焊接长度不小于钢管外径的6倍，双面施焊。

4、施工质量控制重点

1、本工程电气配管预埋的重点是卫生间地面砼楼板中的管线预埋，因该工程卫生间内给水管线全部采用地面内暗埋，一旦出现板内管线不通的情况，二次配管势必要影响给水管线的敷设。因此必须保证板内配管的穿通率达到100%。施工中要注意配管的牢固性及接头质量，焊接连接要注意保证套管长度为管径的2.2倍、套管管径应与管径相匹配，对口处要套在钢管中间。电线管及塑料管接头连接后再用胶带包扎一道。

2、暗配电气管线布置：板内管线敷设要注意避开给、排水或其它专业立管穿楼板位置，特别是卫生间地面内管线。砼墙体和柱上配管时，为保证在同一室内标高的准确，使用二次接管，在砼墙上预留相应的槽，待土建施工完后再进行配管的工作。对地面甩出管、顶板的开关甩出管要注意甩出管的成品保护，防止管路堵塞。在砌体结构上配管时，尽量同砌体施工同时配管，不具备同时配管的情况下可在砌体强度上来后，用切割机开槽敷设。要注意开槽宽度不要大于管外径5mm。管线敷设好后用高于砌体砂浆标号的水泥砂浆封槽。

3、开关、插座、灯头盒布置：灯头盒的位置要注意在房间内的居中布置，开关盒位置要注意距门边窗边的距离要考虑装修后门（窗）套的安装尺寸，插座电盒位置要注意是否受散热器或散热器的影响。同一房间内的同种类别的线盒预埋高度要一致。在砼墙、柱内埋盒时，预埋前可考虑适当放大预埋洞尺寸以备安装时调整。

4、电气配管的连接：暗配管采用PVC管时要注意保证套管长度为管径的2.2倍、套管管径应与管径相匹配。

5、多根配管并排进入箱盒，间距要均匀，排列整齐一致；管进入箱盒时，盒内外侧应装有锁紧螺母固定；进入落地式配电箱柜的管线，排列应整齐，管口宜高出基础地面50～80mm。

6、施工前由专业技术员根据设计图纸及图纸会审内容编写该系统的专项技术交底，由项目工程师、质量检查员审批后实施。电气配管施工的全过程，专业技术员同质量检查员按照施工图纸和《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002要求进行检查。检查合格贴质量检查单并注明检验数据后报监理单位验收。

5、导管内配线安装

1施工顺序

管内穿线在配管工程或线槽安装工程施工完毕后进行。

2工艺流程

导管内穿线工艺流程：清扫管路→穿引线钢丝→选择导线、相色→放线→引线与导线绑扎→穿线→断线→绝缘测试。

3施工方法

1、清扫管路：在穿线前用布头将管内及线槽内积水和杂物清理干净。

2、管内穿线：用钢丝穿通后将导线引入管内，注意导线在管内不要出现扭结、接头、断线、背扣。

3、导线分相：按照设计图纸及GB50303-2002第15.2.2要求分相色。

4、断线：线盒内导线预留长度150mm，配电箱内导线预留长度为配电箱体周长的1/2。

5、导线连接：采用涮锡缠头法连接，缠绕时要保证接触面积和机械强度，至少缠绕5圈。焊锡要饱满，表面光滑，不能有虚焊、夹渣，锡焊要均匀。接头部位清洁，要控制涮锡的湿度尽量减少烧坏导线绝缘层，之间的间隙要缠绝缘带。涮锡后要马上包扎，内缠橡胶绝缘带，外用黑胶布包扎严密。

6、绝缘测试：穿线完毕后，对线路作绝缘摇测，选用500V，量程为1～500MΩ的兆欧表测量，照明线路绝缘电阻值不小于0.5MΩ，动力线路绝缘电阻不小于1MΩ。

4施工质量控制重点

1、管内穿线要注意，盒、箱内的清洁，不要有杂物。护口、护线套要齐全且安装牢固，导线包扎要严密、绝缘良好、不伤线芯。

2、导线穿线完毕后将导线接头盘入盒、箱内，要做好成品保护工作，将配电箱门锁上，线盒在未安装面板前上好临时盖板。

3、施工前由专业技术员根据设计图纸及图纸会审内容编写该系统的专项技术交底，由项目工程师、质量检查员审批后实施。导管内配线安装施工的全过程，专业技术员同质量检查员按照施工图纸和《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002要求进行检查。检查合格贴质量检查单并注明检验数据后报监理单位验收。

6电气照明及器具安装

1施工顺序

顶棚、墙面装饰涂料及地面清理工作接近尾声，管内穿线工作结束，安装工作能够全面展开时进行。

2灯具安装工艺流程

灯具检验→组装→灯具安装→通电试运行

3施工方法

1、灯具检验：灯具安装前进行外观检查，保证灯具完好无损。应急灯的指示方向要正确，且可靠灵敏。

2、灯内配线严禁外露，灯具配件齐全，无机械损伤、变形、油漆剥落、灯罩、灯箱破裂、歪翘等现象。

3、灯具安装：凡安装距地高度低于或等于2.4m的灯具其金属外壳用BV-2.5mm2导线做PE保护线。灯具安装要牢固端正，有吊顶的灯具或重量超过3Kg的灯具，在顶板上加独立的吊杆或预埋件承担灯具的全部重量。灯具吸顶安装木台要在土建刷完一遍后进行安装，木台要安装牢固，没有缝隙，不露黑边。成排安装的曰光灯，在预埋灯头盒时，先放线，根据灯型留出间距位置。成排安装的灯具中心线允许偏差为3mm。

4、施工前由专业技术员根据设计图纸及图纸会审内容编写该项目的专项技术交底，由项目工程师、质量检查员审批后实施。电气照明及器具安装的全过程，专业技术员同质量检查员按照施工图纸和《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002要求进行检查。检查合格贴质量检查单并注明检验数据后报监理单位验收。

7开关、插座及用户终端安装

1施工顺序

顶棚、墙面装饰涂料及地面清理工作接近尾声，管内穿线工作结束，安装工作能够全面展开时进行。

2施工工艺流程

线盒清理→接线→安装→通电试运行

3施工方法

1、开关、插座、用户终端安装：开关、插座安装按JD8-108页，暗装。开关的接线应正确无误，开关必须切断相线。开关位置应与灯位一致，同一单位工程其跷板开关的开、关方向应一致。开关边缘距门框l50～200mm距地1.4m，同一室内≤5mm并列安装≤0.5mm，垂直度≤0.5mm成排安装≤2mm插座暗装距地高度按设计要求，同一室内安装要求一致。

2、单相两孔插座在横装时，面对插座为“左零右火”，竖装时面对插座为“下零上火”，单相三孔及三相四孔的保护接地线均在上方。

3、所有插座的保护线应选用与相线截面积、绝缘同等级的铜芯导线。在配电回路中的各种导线，均不得在开关、插座的接线端子处以套接压线的方式连接其它支路。

4、开关、插座、用户终端的安装高度、间距控制应一致。开关的接线应正确无误，开关必须切断相线。开关位置应与灯位一致，同一单位工程其跷板开关的开、关方向应一致。

5、施工时要注意，面板的螺丝采用镀锌件，安装时紧贴建筑物表面，不吃墙、没有黑边、缝隙，线盒深度大于150mm时，要进行套边处理。

6、施工前由专业技术员根据设计图纸及图纸会审内容编写该项目的专项技术交底，由项目工程师、质量检查员审批后实施。开关、插座及用户终端安装的全过程，专业技术员同质量检查员按照施工图纸和《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002要求进行检查。检查合格贴质量检查单并注明检验数据后报监理单位验收。

8、配电箱（柜）安装

1施工顺序

暗装配电箱在土建抹灰之前进行。

2工艺流程

低压配电箱安装工艺流程：设备开箱检查→设备搬运→弹线定 →配电箱安装→接地安装→明装（暗装）配电箱（盘）固定→二次控制线调整及模拟试验→送电运行验收。

3施工方法

1、根据设计要求定货，预留配电箱洞尺寸，并找好标高、水平、竖直，将箱体用砂浆填实周边。

2、暗装配电箱的固定：在预留孔洞中安装配电箱，将箱体找好标高及水平尺寸。稳住箱体后，将进箱管排列齐整，用水泥砂浆填实周边并抹平，待水泥砂浆凝固后再安装盘面和贴脸。如箱底与外墙平齐时，应在外墙固定金属网后再做墙面抹灰。不得在箱底板上直接抹灰。安装盘面要求平整。周边间隙均匀对称，贴脸（门）平正，不歪斜，螺丝垂直受力均匀，稳住箱体，配管顺直。

3、各相导线分色清晰，颜色区分一致，多股线涮锡部位用和导线颜色一致的绝缘带缠绕，缠绕长度一致，线管进线处，需带塑料护口。

4、施工前由专业技术员根据设计图纸及图纸会审内容编写该项目的专项技术交底，由项目工程师、质量检查员审批后实施。配电箱（柜）安装的全过程，专业技术员同质量检查员按照施工图纸和《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002要求进行检查。检查合格贴质量检查单并注明检验数据后报监理单位验收。

9接地施工安装

1系统概况

本工程采用TN-S联合接地体方式，将设备保护接地，各种金属管道的等电位接地等共用接地装置，接地电阻不大于1Ω。设备保护接地，各种金属管道的等电位接地等共用接地装置，接地电阻不大于1Ω。

2施工顺序

本工程防雷及接地系统按常规施工方法根据土建进度进行施工。基础接地网及引下线随主体自下而上敷设。局部等电位联结在给排水管道安装完毕进行安装

3施工工艺

基础接地网安装→防雷引下线安装→接闪器、水平避雷网安装→等电位联结→接地电阻测试

4施工方法：

1、基础接地网、避雷带（网）焊接：全部焊接工作由具有焊接资格的焊工担任，扁钢及圆钢的连接采用搭接焊接，扁钢搭接长度为扁钢宽度的2倍，三边施焊。圆钢搭接长度为圆钢的6倍，两边施焊。扁钢与圆钢焊接，搭接长度为圆钢的6倍。扁钢与钢管（角钢）焊接时，将扁钢弯成弧形或直角形，紧贴在钢管或角钢上再进行两侧施焊。将焊接处的焊渣清除后进行涂漆。

1、基础接地网：按设计要求，将柱内两根相临Φ16以上的钢筋与底板钢筋搭接焊好。并将柱内主筋作好标记。在各引下线上于距地面0.3～0.5m之间安装接地测试断接卡。当利用混凝土内钢筋、钢柱作为自然引下线并同时采用基础接地体时，可不设断线卡，但利用钢筋作引下线时应在室内外的适当地点设若干连接板，该连接板可供测量和做等电位连接用。其上端应与连接板或钢柱焊接连接板处宜有明显标志，做好隐蔽验收记录。

2、等电位的做法：本工程采用总等电位联结，总等电位板由TMX-500×25×4铜板制成，设在总配电箱下，所有建筑物内进、出金属管道均与等电位系统相连。总等电位联结线采用-40×4热镀锌扁钢，总等电位联结均采用专用各种型号的等电位专用卡子，不允许在金属管道上焊接。

5、地面内钢筋网必须与等电位箱联结线连通，预埋连接板和引出接线板需同土建专业配合，预埋连接板设于混凝土柱角处，引出接线板穿过墙引出。

6、等电位联结线与卫生器具金属部分连接采用金属抱箍，抱箍与管道接触处的接触面须刮干净，安装完后刷防护漆。预埋件在卫生设备的安装位置附近，用大于BV-4mm2的导线把预埋件与卫生设备的安装镀锌螺栓接通，铜线在墙内或地面内需穿管保护，并与LEB端子板连接。

7、局部等电位联接：等电位联接做法要严格按照图纸注明的要求，要注意扁钢的焊接质量及平整度。与设备接地的连接要到位。

8、工程开工前由专业技术员编写该系统的专项技术交底，由项目工程师、质量检查员审批后实施。施工的全过程，专业技术员同质量检查员按照施工图纸、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002及《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》GB50169-92要求进行检查。检查合格贴质量检查单注明检验数据后报监理单位验收。15设备系统调试

1、照明系统调试：测试各回路绝缘电阻，应不小于0.5MΩ。灯具的灯线不能承受拉力，照明开关必须灵敏可靠。

2、开关、插座、用户终端的安装应符合设计要求，同一区域安装的开关其开启方向应一致，且操作灵活，触点接触可靠。所有插座均需用校验仪全数检查，达到规范要，并模拟检查漏电保护器的可靠性。用户终端连接线必须可靠，触点接触正确。

5、成排安装的灯具其标高误差不超过3mm。开关必须控制相线，系统检查合格后方可进行通电试亮，公用照明并通过负荷连续行试运行试验24h。并每2h记录运行状态，连续时间内无故障。

6、低压配电箱、柜的回路绝缘电阻为10MΩ时，耐压试验需用2500V兆欧表摇测1min，并无闪络击穿现象。

7、试运行24h无异常现象，报请监理工程师，同时提交相关的电气产品合格证、说明书、变更洽商纪录、试验报告及由承建单位编制的用户用电说明书。

8、等电位联接测试：安装完毕后应进行导通性测试，测试用电源可采用空载电压为4～24V的直流或交流电源。测试电流不应小于0.2A。当测得等电位联结端子板与等电位联结范围内的金属管道等金属体末端之间的电阻不超过3Ω时，可认为等电位联结是有效的。如发现导通不良的管道连接处，应重新作跨接线再测试。

9、接地装置测试：接地装置应检查材料的规格、材质、安装位置、连接质量、间距、数量、埋设深度、接地极的连接方法、防腐情况等。利用结构钢筋做的接地引下线应检查钢筋数量、规格、搭接长度、焊接质量、与接地极等连接点的焊接情况等。并用接地电阻测试仪检查，达到设计1Ω后，再进行隐蔽。

项目计划书范本 【篇2】

一、项目概况

项目名称：xxx

启动时间：xxx

准备注册资本：xx

项目进展：（说明自项目启动以来至目前的进展情况）

主要股东：（列表说明目前股东的名称、出资额、出资形式、单位和联系电话。）

组织机构：（用图来表示）

主要业务：（准备经营的主要业务。）

盈利模式：（详细说明本项目的商业盈利模式。）

未来3年的发展战略和经营目标：（行业地位、销售收入、市场占有率、产品品牌等。）

二、管理层

1. 成立公司的董事会

（董事成员，姓名，职务，工作单位和联系电话）

2. 高管层简介

董事长、总经理、主要技术负责人、主要营销负责人、主要财务负责人（姓名，性别，年龄，学历，专业，职称，毕业院校，联系电话，主要经历和业绩，主要说明在本行业内的管理经验和成功案例。）

3.激励和约束机制

（公司对管理层及关键人员将采取怎样的激励机制和奖励措施。）

三、研究与开发

1. 项目的技术可行性和成熟性分析

2.项目的技术创新性论述

（1）基本原理及关键技术内容

（2）技术创新点

3.项目成熟性和可靠性分析

4.项目的研发成果及主要技术竞争对手

（产品是否经国际、国内各级行业权威部门和机构鉴定；国内外情况，项目在技术与产品开发方面的国内外竞争对手，项目为提高竞争力所采取的措施。）

5.后续研发计划

（请说明为保证产品性能、产品升级换代和保持技术先进水平，项目的研发重点、正在或未来3年内拟研发的新产品。）

6.研发投入

（截止到现在项目在技术开发方面的资金总投入，计划再投入的多少开发资金，列表说明每年购置开发设备、员工费用以及与开发有关的其它费用。）

7.技术资源和合作

（项目现有技术资源以及技术储备情况，是否寻求技术开发依托和合作，如大专院校、科研院所等，若有请说明合作方式。）

8.技术保密和激励措施

（请说明项目采取那些技术保密措施，怎样的激励机制，以确保项目技术文件的安全性和关键技术人员和技术队伍的稳定性。）

　四、行业及市场

行业状况

（发展历史及现状，哪些变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策导向和限制等。）

项目计划书范本 【篇3】

为认真贯彻落实营商环境有关要求，充分发挥生态环境保护职能作用，支持我县营商环境持续健康发展，现将2019年工作情况总结如下：

一、主要做法

(一)严格执行建设项目分类管理、分级审批规定。分类管理是根据建设项目对环境影响程度，可能造成重大环境影响的，编制报告书;可能造成轻度影响的，编制报告表;对环境影响很小的，填报环境影响登记表，并在建成投产前在生态环境部门网上备案即可，无需审批，也无需验收。分级审批包括国家、省、市、县四级审批，县级审批权限由市政府决定。严把“准入关”，对不符合国家和地方产业政策、选址选线不符县域规划、高耗能、高污染、严重破坏生态环境类的建设项目坚决不批。对符合政策要求的建设项目，通过精简流程、压缩时限、简化管理、联网审批等一系列举措，促进建设项目尽快落地。2019年县本级审批建设项目环评文件XX个。

(二)不断深化审批改革。继续推进“放管服改革”，深入推行“只跑一次”和“一次不跑”，进一步减材料、减环节、减时限，减少了审批环节。全面取消了无法定依据、未按法定程序的盖章、证明环节、不将选址意见、用地预审、水土保持、行业预审等作为环评审批的前置条件。严格落实限时办结制，全年审批的环境影响报告书(表)均比法律规定的时间缩短了50%，即报告书项目30天以内完成审批，报告表项目15天内完成审批。

(三)建立容缺容错机制。对项目环评申报材料存在非原则性问题，短期内能迅速补正的，不予退回，先行受理，建设单位可以在审批前陆续补正材料。

(四)打造绿色营商环境。依法严厉打击各类环境违法行为，推行实施“双随机、一公开”抽查监管机制、开展专项检查、交叉检查、部门联合检查等监管方式;制定全县重点排污单位名录，进一步加强重点污染源的监督管理，有效控制和减少污染物排放，促进环境质量改善;建立中心城区空气质量预警机制，确保县中心城区环境空气质量长期稳定在国家空气质量二级标准以上。

(五)优化环境资源配置。合理优化“三线一单”(生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线和生态环境保护负面清单)，为优化调整产业结构提供科学指导。

(六)精准提供优质服务。深入开展企业帮扶，组建环保帮扶工作组，针对企业在环评过程中存在的问题，加强与帮扶企业信息互通，提供政策解读和业务指导，为企业排忧解难，精准解决环保问题。今年以来，共指导XX家民营企业开展环评政策解读，先后X次在民营企业较多的盐化、玻璃、石材、砖瓦窑等产业开展环保法律宣传，让企业进一步明确有关生态环境保护相关政策要求，自觉遵守新《环保法》等有关法律规定，做到清洁生产，排放达标。

二、整改措施

下一步，我局将继续加大环境执法和企业服务水平，深入推进“放管服”改革，在企业环评审批、污染治理等环节加大指导力度，为我县民营经济持续健康发展做出更大贡献。

项目计划书范本 【篇4】

年房地产市场估析：

房地产行业背景

宏观调控下的房市：

自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。 行业苦行下的楼市：

仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。

需求分析:

行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来白银10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。 为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案;(悲观部分，另做阐述)

第一部分：销售部署

一、 20XX年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在20XX年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。

目前剩余商品房住宅情况

公寓楼住宅剩余 207套 合计面积：29700.58㎡左右

均价：8折7500元左右 共计：2.22亿左右

均价：8.5折7900左右 共计：2.35亿左右

均价7.5折7000左右 共计：2亿左右(以此为推广价格) 二、20XX年度目标解读

20XX年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：(以下意见需要提倡7.5折的价格支撑来完成)

1、前提：20XX年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。

2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在20XX年度广告推广销量占40%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的30%，在上门客户占30%。

结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于20XX年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对20XX年度的营销任务做如下大致安排：

按完成可销售住宅总量的125-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套的基础上完成70%共计100套总销售金额1亿(非回款量)，争取在此基础上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以内。

第二部分：营销阶段划分及推广费用分配

常规房地产广告投入占销售额的1.5%——2%，依据公司制定的计划另做计划暂时按照1%来计算。

根据项目特性和工程进度，本项目的营销阶段、工作周期及推广费用安排如下：

各阶段工作事项

实施时间：20XX年1月-20XX年3月

因为该阶段正好跨越春节，春节过后为传统的销售淡季，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用，建议迅速建立起来老客户营销机制。 在产品上销售上，除了继续消化原由的客户以外。建议对项目部分实行销控，锁定21号楼不予以销售，缩小市场供给量，从而规避目前市场觉得我司项目严重滞销、大量退房的判断。同时为下阶段小高层的上市打下基础。

实施时间：20XX年4月-20XX年7月

该阶段为21号小高层的推出阶段，在营销上重点考虑结合项目的进度的活动营销，同时利用各个节点及事件的事件营销。在宣传推广上该阶段与上一阶段均是广告投入的密集期。为达到对乡镇客群的有效覆盖，作好各个重点乡镇的公益性活动宣传。

在项目的推出的同时建议推出一些顶低的特价优惠户型来吸引一些特定客户群。同时也有利于楼盘的走量。

实施时间：20XX年8月-20XX年10月

该阶段为项目的主要销售期，也是传统的销售旺季，第二阶段的广告宣传主要以“面”为主，在面覆盖的基础上，该阶段在宣传建议以“点”为主，重点考虑特定客群的营销工作，同时充分做好老客户营销工作。

在媒体的投放上重点以路牌广告为主，辅助软文宣传，提高项目暴光度，同时以DM单作为特定客群的宣传媒介。

实施时间：20XX年7月-20XX年11月

该阶段主要工作做好项目的去化，充分利用客户资源。同时针对剩余的均为大户型，建议对剩余部分进行客群深度细分，结合不同客群，做出针对性的应销方案。在宣传上还是主要以前期的广告媒体为铺垫，结合DM及项目活动宣传来进行。

第三部分：营销管理及策略

一、销售计划管理预警指标

结合第二部分中的《各计划销售任务分解与项目销售安排》作为月度销售计划完成程度指标，可以用完成程度预警，也可以用连续不能完成计划的月份数预警。连续两个月没有完成月度计划可作为低度预警;连续三个月没有完成月度计划作为中度预警;连续四个月没有完成月度计划作为高度预警。 相应对策

进一步检讨计划目标和相应的措施，加强对销售计划执行的监督力度。连 续两个月没有完成月度销售计划，需要具体分析没有完成计划的外部和内部原因，解决影响销售计划完成的内部问题以适应外部环境的变化。

建立营销体系监控

对每月阶段销售量进行监控

消费者群的跟踪分析：定位是否准确、变化

对广告效果，包括效果、认知率、来访客户量进行监控

对广告创意、广告题材的反映进行监控

对价格进行监控，分析消费者价格评价反映

对市场走势进行分析

对户型的接受程度

二、 价格策略

20XX年度物业开盘安排，年初物业主要以25号楼为主，现房，同时开始21号小高层的预热;到接近5月份时主要开始推广21号小高层，建议销售价格以目前现状要做下浮优惠为基础，然后逐步走高的定价策略。

三、项目定位、推广主题与执行

按客户群推广

此种推广是从市场的终端——置业者的角度入手，对于楼盘销售有着最直接的促进作用。在目前大范围广告营销的基础上，展开特定客群的针对性营销，制定针对各个不同客群的营销方案。

按事件推广

此种推广模式时效性很强，需要活动策划者有极强的新闻敏感性和商机把握能力，谁能够抓住新闻事件的商机，谁就能够占领媒体广告经营的制高点。

按片区推广

考虑到目前秀屿区客群分布的分散性，建议对各个主要客群分布地进行特定的广告投放。

按渠道进行推广

为扩大客群的受访面，可建议同目前的主流二手中介服务商进行合作，充分利用其深厚的地源及人脉优势。同时针对商铺部分甚至可以同外地的一些中介商合作，扩大投资客源的吸收渠道。

针对上述提到的3种推广方式在客群与渠道营销方面重点考虑以下几个部分：

加强老客户营销

目前我司项目主要来自周边，因此客群在存在极强的共通性，因此建议考虑在增强客户信心后，推出以现金奖励增进客户老带新的积极性。

采取1+2的模式来销售

通过前阶段客户分析，我公司客户绍兴客户和上虞客户的比例为7：3，上虞客户还是占了一定的比例，由于我们公司的广告推广量比较少，如何在不大额增加成本的基础上做好客户的覆盖，因此建议同当地主流二手中介公司合作。 利用当地主流物业中介公司的本地人脉及网点优势，同代理公司的专业性相结合;我公司乡镇售楼处与二手城市网点相结合;一二手共同连动+城乡联动，佣金共同分成的模式进行合作，扩大项目营销网点，增加客户受众群体，提高成交几率。

同其他企事业单位建立合作，鼓励团购。

我公司项目目前主要客户群体主要为项目周边人员，特别是当地的行政机关及企事业单位，在建立针对行政单位推广政策的基础上，建议建立针对企业板块与教师板块的营销方案。

四、媒介投放组合策略

在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、广告路牌、DM单张、网络、电视及现场包装。同时对不同媒体功效进行区分。

报纸广告：

宣传方向主要定位在整个区域的形象宣传上，同时搭配项目的策略宣传，而且建议主要以软文为主。

广告牌：建议进行分类，主要归纳为两类

1、主干道：形象广告为主，策略广告为附

2、通往各乡镇的两条主干道周边乡村及各主要乡镇：以横幅策略广告为主。 

DM(直邮广告)：

可考虑作为现阶段“锦江半岛”特定客群营销的主要宣传手段之一，成本低、针对性强。

电视广告：

不采取硬性广告的播放方式，而转向采取特定事件营销的新闻报道及其他软性宣传形式，主要以项目形象宣传为主。

路旗和售楼部指示牌：该部分主要为项目形象包转，做项目形象宣传。 网络：主要定位为项目形象宣传及项目事件营销事件的渲染。建议开通项目网站，加强对项目工程推进及项目重大事件的实时报道，增进客户对项目的了解及关注度。

车载广告：

我司项目现阶段客群主要集中在各个乡镇，因此建议增加通往各主要乡镇的公车作为车身广告的载体，从而扩大项目的广告覆盖面，主要为策略广告，形象广告为辅。

乡镇宣传：

针对目前客群分散的特点，在结合广告的覆盖的同时，可以适当地结合进一些下乡宣传活动，积极采取“行”销方式。与其他传统广告媒介搭配，促进“地空”结合。

尾序提示：

本计划从市场大环境入手，结合项目的具体情况，加上上年度的推广经验归纳出以上结论，鉴于本案为全年营销方案，在实际操作上未尽详细，具体营销推广步骤需在各阶段实施过程中视市场发展而具体安排，同时各部门直接需要沟通和完善，以更好的推进销售工作的顺利.